אתם מוכרים את הנכס היקר ביותר שיש לכם. אנחנו דואגים שהכסף יגיע בבטחה, שהמס יקטן כחוק, ושאף סעיף בהסכם לא יחזור אליכם כתביעה.
הקונה בודק את הדירה. המוכר חותם על המצגים. כל הצהרה בהסכם המכר, על מצב הנכס, על היעדר חריגות בנייה, על חובות, יכולה לחזור אל המוכר כתביעה גם שנים אחרי מסירת המפתח.
וזה לא נגמר בהסכם. מכירת דירה מדווחת לרשות המסים תוך 30 יום, גם כשמגיע פטור מלא ממס שבח. איחור גורר קנסות. תשלום אחרון שלא הובטח נכון עלול להשאיר מוכר בלי דירה ובלי כסף. ליווי משפטי נכון סוגר את הפרצות האלה לפני החתימה, לא אחריה.
ליווי מלא של עסקת המכר, בשכר טרחה אחד שנקבע מראש.
נסח טאבו, שעבודים ועיקולים, התאמת הרישום למצב בפועל וחריגות בנייה. בעיה שמתגלה אצלנו נפתרת בשקט מראש. בעיה שמתגלה אצל עורך הדין של הקונה מפילה את המחיר, ולפעמים את העסקה.
בדיקת זכאות לפטור דירה יחידה, חישוב לינארי מוטב, ניכויים מוכרים ופריסת מס. את המסלול בוחרים לפני שקובעים מחיר. הדיווח מוגש במועד החוקי, תוך 30 יום מהעסקה.
מצגים מנוסחים בזהירות ולא הצהרות גורפות, לוח תשלומים שמתואם עם סילוק המשכנתא, פיצוי מוסכם, ותנאי מסירה ברורים שלא משאירים מקום לפרשנות.
הערת אזהרה לקונה רק כנגד התשלום הראשון, חשבון נאמנות כשנדרש, מכתב כוונות מהבנק לסילוק המשכנתא, ומעקב אחרי כל שקל עד היתרה האחרונה.
אישור עירייה, בדיקת היטל השבחה מול הוועדה המקומית, אישורי מס שבח ומס רכישה לטאבו. בלי האישורים האלה הזכויות לא עוברות והכסף האחרון לא משתחרר.
שטרי מכר, ייפויי כוח, מסמכי סילוק ורישום מלא של הזכויות על שם הקונה. פרוטוקול מסירה מסודר עם קריאת מונים, כדי שגם היום האחרון יעבור חלק.
מספרים לנו על הנכס. אנחנו מפיקים נסח, בודקים את מצב הרישום ומשרטטים את תמונת המס שלכם עוד לפני שהתחייבתם לדבר.
חוזה הרכישה המקורי, שומות מס מהעסקה הקודמת, קבלות על שיפוצים, יתרת משכנתא לסילוק. תיק מלא עכשיו חוסך הפתעות אחר כך.
פטור דירה יחידה, לינארי מוטב או פריסה. הבחירה הנכונה שווה לא פעם עשרות ומאות אלפי שקלים, והיא חייבת להיעשות לפני החתימה.
מחיר הוא רק ההתחלה. לוח תשלומים, מצגים, מועד מסירה, פיצוי מוסכם ומה קורה בכל תרחיש של עיכוב. כאן נקבע כמה בטוחה העסקה שלכם.
חתימה מסודרת על ההסכם, דיווח מקוון לרשות המסים בתוך 30 יום, ורישום הערת אזהרה לקונה כנגד קבלת התשלום הראשון.
מעקב אחרי כל תשלום במועדו, סילוק המשכנתא מול הבנק, קבלת אישורי המסים והכנת התיק לרישום. אתם מקבלים עדכון אחרי כל שלב שהושלם.
מפתח נמסר רק כנגד יתרת התמורה. פרוטוקול מסירה, קריאת מונים, העברת חשבונות, ורישום מלא של הזכויות על שם הקונה בטאבו.
מס שבח הוא מס על הרווח הריאלי ממכירת הנכס, בשיעור של 25% ליחידים. נשמע פשוט, אבל בפועל שלוש החלטות משנות את כל התמונה, וכולן חייבות להתקבל לפני החתימה.
מוכר שזו דירתו היחידה, שהחזיק בה 18 חודשים לפחות כדירת מגורים, זכאי ברוב המקרים לפטור מלא ממס שבח לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין. הפטור תקף עד תקרה של 5,008,000 ₪ (התקרה הוקפאה עד 2027). מכרתם ביותר מזה? החלק שמעל התקרה חייב במס על השבח הריאלי היחסי. גם מי שיש לו דירה נוספת קטנה עשוי להיחשב "בעל דירה יחידה" במקרים שהחוק מגדיר, למשל חלק של פחות משליש בדירה אחרת או דירה שהתקבלה בירושה בתנאים מסוימים. שווה בדיקה, לא ניחוש.
מי שאינו זכאי לפטור, למשל בעלי כמה דירות או משקיעים, לא בהכרח ישלם 25% על כל הרווח. במכירת דירת מגורים מזכה, השבח שנצבר עד 1.1.2014 פטור ממס, ורק החלק היחסי שנצבר מאז חייב. בדירות ותיקות ההטבה הזו דרמטית: דירה שנקנתה בשנות התשעים ונמכרת היום עשויה לשלם מס על חלק קטן בלבד מהרווח.
מהשבח מותר לנכות הוצאות שהשביחו את הנכס או נלוו לרכישתו: שיפוצים מהותיים, שכר טרחת עורך דין ומתווך בקנייה ובמכירה, מס רכישה ששולם, אגרות והיטלים, ובמקרים מתאימים גם ריבית ריאלית על המשכנתא. כל קבלה שנשמרה היא כסף. חלק מהלקוחות שלנו הופתעו לגלות שהניכויים לבדם חסכו להם עשרות אלפי שקלים.
מס שבח משולם לרשות המסים. היטל השבחה הוא סיפור נפרד לגמרי: תשלום לוועדה המקומית על עליית שווי שנוצרה מתוכנית בניין עיר, הקלה או שימוש חורג, והוא נגבה מהמוכר בעת המכירה. מוכרים רבים מגלים את הדרישה רק כשמבקשים אישור עירייה לטאבו. אנחנו בודקים את החשיפה הזו מראש, לפני שנקבע מחיר, כדי שהמספר שסגרתם הוא המספר שתקבלו.
בדיקת הפטור ממס שבח, מחשבון מס רכישה ומחשבון שכר הטרחה לפי תעריף הלשכה זמינים חינם במרכז הכלים שלנו.
למרכז הכלים והמחשבונים ›מסמך קצר שנחתם בהתרגשות במטבח הוא חוזה מחייב לכל דבר. גרוע מזה: הוא נחשב "יום המכירה" לצורכי מס שבח, ונועל את חלון תכנון המס שלכם עוד לפני שהבנתם מה מכרתם ובכמה. אין שום עסקה שמצדיקה לוותר על יומיים של בדיקה.
"הדירה תקינה ואין בה כל פגם". משפט אחד כזה הפך לא מעט מוכרים לנתבעים. מצגים צריכים להיות מנוסחים במדויק: מה ידוע, מה לא נבדק, ומה הקונה רוכש כפי שהוא. ההבדל בין ניסוח זהיר לניסוח רשלני הוא ההבדל בין עסקה סגורה לתביעה פתוחה.
הערת אזהרה שנרשמת לפני התשלום הראשון, תשלום אחרון שמשולם אחרי מסירת המפתח, כסף שעובר בלי מנגנון נאמנות כשיש משכנתא לסלק. סדר הפעולות הוא הלב של ההסכם, וכשהוא שגוי, המוכר מגלה את זה ברגע הכי גרוע.
את המס מתכננים לפני שקובעים מחיר. אחרי החתימה רוב המסלולים נעולים: אי אפשר לדחות את יום המכירה, קשה לשחזר קבלות של שיפוץ מלפני עשור, ופטור שלא נבדק מראש עלול להתברר כלא רלוונטי. ההבדל יכול להגיע למאות אלפי שקלים.
הוא בטח מקצועי, אבל הוא עובד בשביל הצד השני, וההסכם שהוא מנסח משרת קודם כל את הלקוח שלו. את האינטרסים שלכם, המחיר, המצגים, המסים והבטוחות, מייצג רק מי שאתם שכרתם. מוכר לא מיוצג הוא מוכר חשוף.
אין לכם חלק מהמסמכים? זה בסדר גמור. נסח טאבו אנחנו מפיקים בעצמנו, שומות היסטוריות אפשר לאתר ברשות המסים, והיתרים בוועדה המקומית. פשוט תגיעו עם מה שיש.
בשוק מקובל לגבות במכירת דירה שכר טרחה של 0.5% עד 1% ממחיר המכירה, בתוספת מע"מ, בהתאם למורכבות: משכנתא לסילוק, ריבוי בעלים, ירושה, נכס לא רשום. לשכת עורכי הדין פרסמה תעריף מינימלי מומלץ, ואפשר לחשב אותו לעסקה שלכם במחשבון שבמרכז הכלים.
אצלנו זה עובד כך: אחרי שיחת ההיכרות תקבלו הצעה אחת בכתב, לפני ההתקשרות, שכוללת את הטיפול המלא, מהבדיקות המקדימות, דרך ההסכם והדיווחים לרשות המסים, ועד רישום הזכויות בטאבו. בלי תוספות באמצע הדרך ובלי חיוב נפרד על "טפסים". מה שסוכם הוא מה שתשלמו.
את התיק מלווה עו״ד נריה דוד אישית, מהשיחה הראשונה ועד מסירת המפתח. לא מתמחה, לא מזכירות, לא "מי שפנוי".
מי שמייצג בבתי משפט בסכסוכי מקרקעין יודע בדיוק אילו סעיפים מגיעים לשם. אנחנו מנסחים כך שאתם לא תגיעו.
עדכון בוואטסאפ אחרי כל שלב בעסקה, והמסמכים שלכם זמינים באיזור האישי המאובטח באתר, בכל שעה.
בדיקת פטור ממס שבח, מחשבון מס רכישה, הצמדה למדד וייעוץ AI ראשוני. מתחילים לקבל תשובות עוד לפני הפגישה.
חובה חוקית אין, אבל בפועל לקונה כמעט תמיד יש עורך דין שמנסח את ההסכם לטובת הקונה. מוכר שלא מיוצג חותם על מצגים והתחייבויות בלי שכבת הגנה, ונשאר חשוף לתביעות ולתאונות מס. עלות הליווי נמוכה בסדרי גודל מהנזק של סעיף אחד רע בהסכם.
המקובל בשוק הוא 0.5% עד 1% ממחיר המכירה בתוספת מע"מ, לפי מורכבות העסקה: משכנתא לסילוק, ירושה, ריבוי בעלים או רישום חסר. אצלנו ההצעה נמסרת בכתב מראש וכוללת את מלוא הטיפול עד הרישום, בלי תוספות בהמשך.
מהחתימה על ההסכם ועד מסירת החזקה עוברים בדרך כלל 60 עד 120 ימים, לפי לוח התשלומים שסוכם בין הצדדים. את הקצב קובעים בעיקר סילוק המשכנתא של המוכר, המשכנתא של הקונה והאישורים מהרשויות. שלב הבדיקות והמשא ומתן שלפני החתימה אורך לרוב שבוע עד שלושה שבועות.
מס שבח הוא מס על הרווח הריאלי ממכירת מקרקעין, בשיעור 25% ליחיד, והוא חל על המוכר. דירת מגורים מזכה יחידה פטורה ברוב המקרים עד תקרה של 5,008,000 ₪, בכפוף להחזקה של 18 חודשים לפחות. חשוב לדעת שהדיווח לרשות המסים חובה תוך 30 יום מהעסקה, גם כשמבקשים פטור מלא.
כן, וזה המצב ברוב העסקאות. הבנק מנפיק מכתב כוונות עם סכום הסילוק, חלק מהתמורה מועבר אליו ישירות, והשעבוד נמחק לפני העברת הזכויות לקונה. ההסכם חייב לתזמן את השלבים נכון, אחרת הקונה משלם בלי בטוחה או שהמוכר נדרש לגשר על פערים מכיסו.
לא. זיכרון דברים הוא חוזה מחייב לכל דבר, והוא אף קובע את "יום המכירה" לצורכי מס שבח. חתימה עליו לפני ייעוץ עלולה לנעול אתכם למחיר, לתנאים ולמסלול מס גרועים. אם הקונה רציני, הוא יחכה יומיים להסכם מסודר.
הסכם טוב נערך מראש בדיוק לתרחיש הזה: פיצוי מוסכם, בדרך כלל 10% ממחיר הדירה, מנגנון ביטול מסודר והוראות ברורות לגבי הכספים ששולמו והערת האזהרה שנרשמה. כשהמנגנון קיים, הפרה מסתיימת בפיצוי. כשהוא חסר, היא מתגלגלת לשנים בבית משפט.
כן. המשרד מייצג מוכרים וקונים בעסקאות יד שנייה ומקבלן, אבל לעולם לא את שני הצדדים באותה עסקה. לקונים מומלץ להתחיל מהמדריך שלנו לעסקת מכר דירה, שמסביר את הבדיקות ואת הבטוחות מנקודת מבטו של הרוכש.
כל הבדיקות, הבטוחות והמסים של עסקת נדל״ן, בשפה ברורה.
למדריך ›הפטור, החישוב הלינארי המוטב והניכויים שמקטינים את המס.
למאמר ›טווחי המחירים בשוק, מה כלול בשכר הטרחה ואיך משווים הצעות.
למאמר ›מזיכרון הדברים ועד המצגים, הטעויות שעולות מאות אלפי שקלים.
למאמר ›הבדיקות שחובה לעשות לפני שחותמים, מנקודת מבטו של הקונה.
למאמר ›בדיקת פטור ממס שבח, מס רכישה, שכר טרחה לפי תעריף הלשכה ועוד.
לכלים ›ספרו לנו על הנכס ונחזור אליכם תוך 24 שעות עם תמונת מצב ראשונית, ללא עלות וללא התחייבות.